2005年还余下最后的50天，房地产项目回笼资金进入冲刺阶段，开发商的心弦也在进一步绷紧：“金九银十”的遗憾，能否在年底得到尽量多的补偿。年底不是传统楼市销售的好机会，却是2005年最后的机会。

　　早已调价的楼盘推出更多的促销手段，强势的楼盘终于让步，一些捂着不开的项目也终于上市。为了争取尽量多的有效客户，一些新盘甚至不惜“放下身段”，到二手房展上抢夺客户。一些定位较高的项目，则开始抓紧时间寻找境外客户。“从目前一些抢跑盘层层下探房价底线的情况来看，年底这一段时间内上海楼市可能会出现一定程度的价格战。”上海方方房产工作室包灵芝分析指出，这种价格战可能从一些供应量较大的区域率先爆发，可能表现为各楼盘中部分“特价房”之间的竞争。

　　一二手房价“倒挂现象”普遍

　　一手新房开盘价低于二手房价，这在前两年是绝不可能发生的事情，但如今成为一种普遍现象。越来越多的开发商在定价时打破潜规则，以低于周边二手房以及在售新房的价格上市，以期尽快回笼资金。

　　10月底上市的东苑古龙城二期“古龙·尚居”项目，在推出一期首批62套房源时，打出7800元/平方米的起价。这一价格不仅是该板块的最低新盘价，也比周边次新房价明显要低。记者了解到，其周边次新二手房的挂牌价格也都维持在9000元/平方米以上。

　　“古龙·尚居”中出现的一二手房价倒挂现象绝非个别，事实上无论市中心楼盘还是次中心、近郊楼盘中都出现了这一情况。创造了逆市下一月售完全部房产的“静安四季”项目，地理位置处于静安区石门一路，举步可达南京西路“梅恒泰”商圈，其装修房价位也不过26000元/平方米，与同等级地段次新房30000元/平方米左右的价格相去甚远。

　　黄浦华庭、新湖明珠城、瑞虹新城等诸多楼盘，也都开出了比周边二手房价更优惠的价格，开发商一贯奉行的“参考周边二手房价然后向上拔高一定比例”的开盘价制定策略，无疑已经被打乱。“二手房大多在个人手中，所涉及的面比较窄、资金压力也比较容易缓解，但开发商必须要卖出房子才能收回资金。”新湖房产负责人指出，开发商必须面对市场带来的这一变化，合理调整定价策略才能适应市场。

　　“抢跑盘”层层下探楼市底价

　　整个10月份，上海楼市最受关注的降价明星，应该算是联洋社区的“第九城市”。素有“浦东古北”之称的联洋社区，房价一直维持在11000元/平方米以上的高位。在几个月前，或者说在“第九城市”再推房源之前，许多人还难以相信这样一个高档定位的区域会跌破万元大关。

　　有失必有得，这个低价带来了资金的迅速回笼。记者登录网上房地产看到，“第九城市”的房源在过去20天内已经售出绝大部分，254套房源中187套已售，48套被预定，目前的可售房源仅19套。已经签署预售合同的187套房源的销售均价为9142元/平方米，开发商已经迅速地抢跑成功，回笼了至少2亿元人民币资金。

　　10月23日，位于罗店新镇的美兰湖颐景园正式开盘，三盛宏业公布房价定为5588元/平方米，开盘时以9折5350元/平方米进行销售。对于2004年底高价拍得项目用地的三盛来说接近成本价，“利润空间小之又小。”这种策略也看到了成效：开盘10多天时间所推房源已经售出大半。

　　年底或现“局部价格战”

　　截至目前，已有近百家楼盘进行了或明或暗的价格调整。“只有认清形势降低预期，以高性价比吸引平淡市场的消费眼球。”浦东新金桥板块“绝对城市”项目开发商表示，目前市场的问题并不是没有购买力、没有购买需求，而是已经出现了“购买抗性”，要吸引客户下单必须要在定价上下工夫。

　　“或者说，上海楼市的需求是非常旺盛的，但关键是这种需求是建立在不同价格层面上的。”包灵芝指出，楼市购买力量的多少已经和房价下降幅度的多少形成了“连带”关系，房价下降幅度大购买力就大，反之就可能有价无市。

　　最早降价的新鲜感过去，客户已经对小恩小惠“没了感觉”。但开发商无法耐着性子继续等下去：2005年只剩下最后的50天，银行贷款和工程款都需要现金偿还，调价销售似乎是必然的途径。

　　“经过前两年积累的开发商，已经具有了相当的实力，所以即使面临资金压力也不至于进行全面大规模降价。”包灵芝表示，年底资金回笼压力下可能出现价格战，但这种价格战将是在开发商控制下进行，而非“一团混战”。她指出，开发商可能会根据自己的情况，来选择一定体量的房源低价上市变现，达到资金回笼的目标后就“收手”，把余下的房源留到2006年慢慢卖。(刘颖娟)