专家历数影响地方政府抑制房价的三大因素

    今年以来，在全国出现的新一轮房价快速上涨中，地方政府的利益驱动成为推动房价上涨背后的一股看不见的力量，引起了社会各方的广泛关注。业内人士分析认为，当前，有利于吸引外来投资、提高土地收益和增加地方税收，是影响地方政府抑制房价的主要因素，短期内难以消除，应成为新一轮房地产宏观调控的重点。

　　可为地方吸引大量外来投资

    华中师范大学经济学院教授、房地产专家艾建国表示，首先，房地产业本身的特性决定了地方政府缺乏打压房市的动力。房地产作为一个地方产业，既是消费商品，又是投资商品，可以为地方吸引大量外来投资，推动地方经济发展。以武汉市为例，近年来，在这个市的对外招商活动中，房地产成了吸引外资的一个重要领域，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的关注。2005年，武汉市吸引投资房地产业的外来资金，仅境外资本就达300亿元。在当年新拍卖的土地中，外地房地产企业投资购买的约占九成，占了大头。据有关部门测算，每100亿元的房地产投资可间接带动消费需求近50亿元。房地产开发不仅消化了钢材、水泥等大量上游原材料，还可以拉动建材、化工、服务等60多个下游行业，且可以解决大量就业问题，对推动当地经济和社会发展具有乘数效应。

　　可直接为地方政府带来土地收益

    其次，房地产作为一个半垄断性产业，还可以直接为地方政府带来土地收益。目前，在房地产一级市场，地方政府是受益对象，其目标与开发商是一致的，土地交易成了地方政府扩大财源的一个重要渠道，土地收益也成了地方政府的一项主要收入。以武汉市为例，去年，这个市共出让土地3755.9亩，同比仅增长0.3%，但交易金额却达124.25亿元，同比增长58%。当年，武汉市财政收入达389亿元，新增101亿元，土地收益占了相当比重。

    是地方税收的重要来源

    第三，房地产交易市场的活跃，也为地方政府提供了丰厚的地税收入。据介绍，目前房地产业涉及的地方税种较多，包括契税、营业税、企业所得税等，是地方税收的重要来源，有的高达30%。一项统计数据显示，近年来，湖北省地税收入的增长主要靠房地产业拉动，营业税增收额的4成以上、企业所得税增收额的7成以上来自房地产业。

    以契税为例，2004年6月，根据国家有关文件精神，武汉市实施了一年购买空置房免契税政策，效果明显，全市商品房空置面积明显下降，当年商品房空置面积由上一年的184万平方米降至121.7万平方米，降幅达34%。到2005年6月，商品房空置面积进一步下降，仅100万平方米左右，其中商品住宅空置面积下降到39.32万平方米，只有一年前的三成。

    然而，2005年6月以后，武汉市停止了执行这一政策，结果空置房面积迅速反弹，当年底就攀升到162.14万平方米，同比增长33%。其中商品住宅空置面积上升到108.6万平方米，同比增长54.5%。业内人士认为，这除了受国家实施宏观调控政策后，市场上出现持币待购现象，商品房销量明显下降等影响外，购买空置房免契税政策的停止执行也是一个不可忽视的因素。

    专家认为，上述三大因素的长期存在，影响了地方政府打压房市的积极性，从而影响了中央宏观调控措施的实施和落实，效果不尽如人意。因此，应充分考虑各项措施的细化和可操作性，重点抓好地方政府对各项措施的贯彻和落实，防止因地方政府落实不到位导致的调控失灵。